周口市地产集团有限公司下属项目子公司——周口市政康置业有限公司（以下简称“项目公司”），于2025年12月竞得周口市ZKCR2024-C04号地块的土地使用权，拟用于打造高品质住宅小区。为提升资金流动性，保障土地开发收益的稳定性及国有资产的保值增值，项目公司将基于“优势互补、利益共享”的合作原则，与实力雄厚且信誉卓著的房地产开发企业协同合作，共同推进该项目的开发进程。
一、地块基本情况
（一）地块名称:周口市ZKCR2024-C04号地块。
（二）项目地址:庆丰西路南侧、轻工二路东侧、滨河北路北侧、轻工三路西侧。
（三）基本情况:土地用途为商住用地，地块出让面积62282.900000㎡（93.42亩），出让年限40年、70年，1.0<容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥35%，建筑总高度≤54米。>
二、地块周围环境情况简介
ZKCR2024-C04号地块地处市区中心核心区域，西临八一路桥主干道，东接大庆路交通要道，距万达大型商超1公里、市中心医院2.7公里，毗邻关帝庙景区、滨河公园、人民公园、等重要公共设施。该区域教育资源密集、医疗设施完善、景观环境优越，各项配套设施齐全，区位优势显著，发展潜力巨大。
三、合作条件
为保障目标地块实现顺利运营并回笼资金，参与招商的单位应秉持积极稳健、确保盈利的运营理念，凭借专业且丰富的管理经验以及较强的品牌溢价能力，以接受股权转让的方式进入项目公司，共同主导项目的地产开发工作。通过开展地产开发实现周口市地产集团有限公司前期投入的本息回收以及获取固定收益的目标。具体合作条件如下：
（一）合作参数
1.合作地价。合作开发地价按照不低于300.0075万元/亩。（该条款作为竞争性条款）
2.合作股比。通过股权转让进行合作，合作方持股比例为51%，周口市地产集团持股比例为49%。（该条款作为响应条款）
3.借款利率。周口市地产集团前期土地投入作为股东借款，按照不低于4.5%的年化利率计息。（该条款作为竞争性条款）
4.土地回款。周口市地产集团的前期投入作为股东借款，由合作方偿还，还款节点不高于6次（期限24个月内），可提前还款。
（1）保证金。发布招商公告后，意向合作方报名时须同步缴纳保证金3000万元，未按期缴纳保证金视为放弃合作。确认合作方后该笔保证金视为已偿还股东借款，若后期因合作方原因导致合作失败，保证金不予退还；待确定合作方后10个工作日内无息退还未能达成合作方的保证金（该条款作为响应条款）
（2）股东借款计划。签署框架协议前合作方向地产集团偿还股东借款5000万元（包含前期已缴纳的3000万元保证金）。签订股权转让协议后30个工作日内由合作方向周口市地产集团偿还股东借款约2302.8万元，如逾期未足额偿还则视为双方合作失败。合作框架协议签订之日为周口市地产集团股东借款计息期的起点。（该条款作为竞争性条款）
（3）剩余偿还借款计划。项目预售后1个月内偿还借款约3454.2万元；后续按不超过5个月为一个节点，分4次还清，每次还款分别约3454.2万元、3454.2万元、6908.4万元、3454.2万元，均利随本清。双方可根据情况实际调控计划，但原则上调控不能超过两次。（该条款作为响应条款）
5.利润分成。周口市地产集团享受固定收益，收益为土地前期投入的3%（包括但不限于土地出让金、契税、印花税、土地使用税等）。（该条款作为响应性和竞争性条款）
6.风险承担。
6.1自意向合作方确定为合作方之日起，周口市地产集团有限公司关于项目合作开发不再承担任何付款及还款义务。
6.2若因市场行情、合作方等原因造成项目亏损，亏损部分应由合作方全部承担，周口市地产集团有限公司自合作方确定之日起不再承担任何责任。（该条款作为响应条款）
其中，合作地价、借款利率、利润分成、首笔偿还借款作为竞争性评审因素。
（二）权利责任
1.合作方：具体负责项目的建设、销售和日常管理等工作，对项目的整体盈利负责，保证周口市地产集团按约定节点足额收取前期股东借款本息，若合作方未按照合同节点向周口市地产集团足额支付本次应支付的股东借款本息，则按照复利计息。
2.周口市地产集团：通过派驻项目公司总经理、财务人员、监理团队等监督项目公司运营，对项目公司重大事项决策保留否决权。
（三）合作流程
1.确定为合作方后5个工作日内并足额缴纳5000万元后，双方签订合作框架协议；
2.框架协议签订后5个工作日内，周口市地产集团启动项目公司股权转让交易程序；（股权转让的费用由合作方承担）
3.待周口市地产集团前期投入及收益全部结清后，可通过产权交易公司挂网转让剩余股权并提前退出项目公司,周口市地产集团有限公司有权派驻物业团队进驻管理。（该条款作为响应条款）
四、合作方条件
（一）具有独立法人资格，持有合法有效的企业法人营业执照；
（二）申请人运营期间无不良、被处罚记录、没有处于破产、被责令停业或存在其他违法行为；
（三）所投资金额需满足项目前期资金需求，保证项目顺利实施；
（四）拥有房地产开发运营经验，具备资深的核心管理、工程管理、营销销售团队，以及专业能力突出的财务管理团队；
（五）近年财务状况良好，企业未处于亏损经营状态或破产状态，企业未发生过被责令停业、财产被接管或冻结；具有良好的企业社会信誉，无任何违法行为，近年内所承接或管理的项目没有违约情况。
五、评审办法
| 评审方法 |
评审因素 |
评审标准 |
分值 |
| 响应性评审 |
资质条件 |
满足招商公告要求并提交响应文件 |
各意向合作方必须满足响应性条款 |
| 合作股比 |
合作方股权转让后控股51% |
| 保证金 条款 |
项目进行招商公告时，意向合作方应7日内支付3000万元作为本次合作的意向金，逾期未交视为放弃。招商程序结束后，向未能达成合作方无息返还该意向金。 |
| 营销开发方案 |
意向合作方须提交切实可行的项目营销开发方案。 |
| 盈利保障 |
合作方确保周口市地产集团享受固定收益，收益为土地前期投入的3%（包括但不限于土地出让金、契税、印花税、土地使用税等）。 |
| 竞争性评审 |
合作地价 |
以300.0075万元/亩作为合作基准地价， 每提高1万元得3分。 |
分值不设上限 |
| 首笔偿还借款额度 |
以5000万元作为首笔偿还借款基准额度，每提高100万元得1分。 |
| 盈利保障 |
周口市地产集团以土地前期投入为基数，该基数的3%为固定收益，每提高0.5个百分点得3分。 |
| 借款利率 |
以4.5%作为股东借款的基准年化利率，每提高1个百分点得6分。（根据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2026年3月20日贷款市场报价利率（1年期LPR）的1.5倍：1年期LPR为3.0%） |
六、合作文件的递交
按照整体工作时间安排，自招商公告发布7日内为广大潜在意向合作方响应时间，7日后不再与广大潜在意向投资人对接，具体要求如下：
（一）响应文件、营销方案需于2026年4月23日18:00前将盖章文件扫描为电子资料发送至zksdcjtyxgs@126.com邮箱。
（二）纸质文件于2026年4月23日18:00前送至：周口市大数据产业园2栋周口市投资集团有限公司【2303室】。
（三）保证金需在2026年4月23日18:00前缴纳，保证金缴纳账户信息为：
账户名称：周口市地产集团有限公司
账户：411602010160072701
开户银行：中原银行周口西城支行
七、联系方式
联系人：李兵梅
联系电话:立即拨打
联系人：张文豪
联系电话：立即拨打
联系地址：周口市大数据产业园2栋周口市投资集团有限公司【2303室】。
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